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二线城市房价继续大涨,有个城市却暴跌30%

     2016-05-23   RSS
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综合凤凰财经、中金在线、每经新闻、邦地产、一财网等报道

统计局发布数据显示,二线城市房价继续大涨。厦门涨21.5%、南京涨21.3%、天津涨9.5%、杭州涨14.7%、合肥涨17.5 %,其中厦门和南京涨幅超过北京。

一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况

(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有5个,上涨的城市有65个。环比价格变动中,最高涨幅为5.8%,最低为下降0.5%。

(二)与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有23个,上涨的城市有46个,持平的城市有1个。4月份,同比价格变动中,最高涨幅为63.4%,最低为下降3.2%。

二、二手住宅价格变动情况

(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有10个,上涨的城市有51个,持平的城市有9个。环比价格变动中,最高涨幅为6.8%,最低为下降0.4%。

(二)与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有22个,上涨的城市有47个,持平的城市有1个。4月份,同比价格变动中,最高涨幅为56.1%,最低为下降7.2%。

对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。

一、环比上涨城市个数继续增加,城市间涨势出现新变化,一线城市涨幅放缓,二、三线城市涨幅扩大。

发布的数据显示,4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有65个,比上月增加3个,下降的城市有5个,比上月减少3个;环比涨幅在1%以上的城市有22个,比上月增加4个,环比涨幅在5%以上的城市有2个,比上月增加1个;最高涨幅为5.8%,比上月扩大0.4个百分点。房价总体继续上涨,上涨城市个数继续增加,但城市间涨势出现新变化,一线城市涨幅较上月有所放缓,二、三线城市涨幅开始扩大。其中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均双收窄,深圳二手住宅价格环比甚至出现下降,而部分二线城市环比涨幅比上月进一步扩大,有些已超过一线城市涨幅。初步测算,4月份新建商品住宅价格环比综合平均涨幅一线城市比上月收窄0.7个百分点,二、三线城市比上月分别扩大0.3和0.2个百分点。

二、同比一、二线城市涨幅继续扩大,三线城市由降转升。随着住宅销售价格环比上涨,同比上涨城市个数继续增加。

数据显示,4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有46个和47个,分别比上月增加6个和1个;下降的城市分别有23个和22个,分别比上月减少6个和1个。4月份同比总体继续上涨,其中一、二线城市新建商品住宅价格同比综合平均涨幅均比上月继续扩大,三线城市同比综合平均也已由降转升,开始上涨。

房价突然暴跌30%,全国降价第一枪打响!

近日,“苏州湾壹号直降9000元/平”的消息被传得沸沸扬扬,直降9000元/平到底是怎么一回事?

销售人员表示,这并不是降价,“我们一开始售价26000元/平方米的是精装修,这个月7日推出的17000元/平方米的户型是毛坯房。”

另外,据悉,该盘新推批次在户型位置、采光上较前一批次有差距。

虽然两种类型的房屋类型导致价格有差距,央视财经评论员、知名地产评论人薛建雄却认为,这个就是降价,“26000元/平方米的房子,装修就要9000元/平方米,占到1/3,这个在苏州是不可能的。在苏州两万多的房子,装修标准三、四千已经很厉害了。”

是个案还是普遍现象?

南京克而瑞总监王新科表示,这种“降价八九千”的只是个别现象,许多项目成交依旧火爆。

从4月份开始,连续几周出现的交易量下滑很大原因由于投资客减少引起的。

不只是苏州,包括南京、无锡均出现了来客量减少的情况,“这主要是由于市场高位增长不是持续性的,短时间内出现了周期性调整。此外,政府的调控预期明显加强,使得市场观望情绪浓厚,增强购房者对于后市下跌的心里预期。”

成交量的波动在房地产运行周期中,相当于一个短周期的变化。而这是合理的现象,“市场格局变化导致的成交量变化并没有到来,如果这种情况出现,那最先受影响的将会是土地市场。”

买房最佳期过了?何时买房最划算?

市场仍然在涨,但是个别实质性大幅降价的案例已经出现,显示出房价的顶可能已经显现,往后再度冲高涨价的空间不大。那买房的最佳时期是否已经过了?投资者何时买房最为划算,不妨可以关注以下这几个信号:

信号1:媒体报道中或生活中出现房企破产、倒闭、合并重组,或房企老板(非中介公司)逃跑或跳楼,员工集体要工资,购房者可等2-3个月再入市。

信号2:政府接连出台优惠力度更大的利好鼓励老百姓买房,这预示之前的优惠政策没起多大的作用,但要等新政策实行至少1个月以后,市民可考虑出手。

信号3:在公开的信息上看到有拍卖公司刊登银行拍卖楼龄1-3年的新普通住宅的信息,在你工作、生活周围经常听到有人供不起楼了或找人卖楼了,中介那里1-3年楼龄的新房卖盘明显增加且价格比去年低(说明他在亏损甩卖)。

信号4:在你工作、生活的周围听不到或很少听到有人再想炒房子了。

信号5:有土地和房产方面的政府官员大量落马后,再等至少2-3个月。

4000点的住宅楼市和房地产价值机会

整体来看,目前的住宅楼市类似4000点时的股市。认为马上就要崩盘是过于情绪化的认知,但毕竟在积累风险。如果作为纯粹投资,挣钱的风险越来越高,要逐渐开始回避,毕竟没有信心4000点进就能5178或6124逃顶。

房地产作为资产配置重要部分的价值仍然明显。只是现在可以逐渐换仓了。国内房地产市场大家可以聚焦关注两个领域:学区房和北京的停车位。

学区房严格来说已经不是纯正意义的房地产投资,而是真正的“另类投资”。根据我的观察,如果把一个学区房的价格硬摘出来,分为“学籍的市场价值”和“房地产的市场价值”。随着去年以来二胎政策的放开,学区房中隐含的学籍价值快速上扬。类似北京西城区这样的地方,平均的“学籍的市场价值”已经在200-300万之间了,而热门学校的学区房“学籍的市场价值”部分,应该已经三四百万甚至更高了。

而这类资产,既要受房地产市场的影响,更要受教育市场供需和教育政策调整的影响,变量更丰富,套利空间更大。而“学籍的市场价值”的波动和房地产周期是低关联度的,也相应的降低了作为房地产投资的风险。

北京停车位的投资,则几乎是目前能看到的房地产唯一的价值洼地。几乎没有跌价风险,而上涨空间仍很大。车位的出租回报率平均近4%,远高于北京住宅1-2%的回报率。

从供需的基本面来说,北京的机动车保有量接近600万辆,由于前期规划的缺乏前瞻性,目前停车位供应连一半都不到(这是北京市规划委主任的原话)。实践当中,我们看过一些甚至是00年左右的次新小区,一个有5000多户居民的小区,竟然只配建了1000多个地下车位。

另一方面,北京的停车位在中国的一线城市中,又是最便宜的。上海深圳等地小区车位三四十万已经是很正常的起步价了,在北京仍然可以找到很多一二十万的地下小区车位。原因就是因为停车位的硬性缺乏,北京市对路边和地面违章停车采取了几乎是放任的态度。无论是严管力度还是贴条罚款的力度都是偏弱的。

但是这种放任的制约和平衡点就是对交通的阻塞和制约。最终政府会扛不住必须要逐渐治理乱停车。另外,虽然面临很大的舆论压力,但是政府内部“有停车位才能买车”之类的强力政策动向一直风声不断。这些任何一条的推进,都会是北京车位价值回归的催化剂。

对此车位领域感兴趣的童鞋,可以加停车汇车位投资专家的微信"Caifu_rensheng08"细聊。

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